8 Rue Jules Guesde
Comment sont imposés les loyers de votre location meublée (non professionnelle)? calculs et conseils en lmnp!
Si vous louez un bien, la fiscalité doit être étudiée de près. En effet, vos loyers vont engendrer de l’impôt et des prélèvements sociaux. Une charge conséquente que l’on n’envisage pas forcément lors de l’achat. On fait le point dans cet article sur le calcul de l’impôt qui sera pris, la façon de déclarer et surtout la façon de prendre le meilleur régime fiscal pour payer moins d’impôt. Cela concerne toute location meublée, qu’elle soit saisonnière, à un étudiant, par le biais d’AirBNB…
La première question à se poser pour comprendre la fiscalité est la suivante : est-ce un bien loué vide ou un bien loué meublé ? Cet article traite de la fiscalité pour les locations meublées. Pour les locations vides, la fiscalité est différente et expliquée ici.
Location meublée non professionnelle (LMNP) et impôt : deux régimes fiscaux possibles.
Le fait de louer votre bien meublé vous ouvre le choix entre deux impositions différentes sur vos loyers perçus. C’est à vous de garder la meilleure option lors de la déclaration de vos revenus en mai. Avant de détailler le calcul de l’impôt et les cases à remplir, voyons les deux fiscalités possibles. Pour comprendre, nous allons distinguer les loyers déclarés (ce que vous percevez réellement) des loyers imposés (ceux qui seront retenus par le fisc pour calculer l’impôt). Ce sont les loyers imposés qui nous intéressent car plus ils seront faibles, plus votre impôt sera faible. Notons que cet article traite de la location meublée non professionnelles (LMNP). C’est celle qui concerne Mr et Mme Toutlemonde dès lors qu’ils louent un bien meublé. Les personnes qui ont pour activité principale et pour source de revenu principale uniquement les loyers provenant d’un meublé relève d’un autre régime : la location meublée professionnelle. Vous n’êtes pas concerné par cet article si les loyers du meublé représentent plus de 50% de vos revenus.
L’imposition du loueur meublé au régime micro-BIC.
Le micro-BIC est le plus simple des deux. Concrètement, vous aurez juste à déclarer les loyers perçus. Avant de calculer l’impôt, le fisc va appliquer un abattement de 50%. Autrement dit, les loyers imposés seront de 50% des loyers perçus.
Exemple :
Mr Corrigetonimpot loue un bien meublé et perçoit 10 000 € de loyers en 2021. Il opte pour le régime micro-BIC lors de la déclaration d’impôt 2022 sur les revenus 2021. Les impôts vont procéder à un abattement de 50% soit 10000*50% = 5 000 €. Mr sera donc imposé sur une base de 10 000 – 5 000 = 5 000 €.
Nous verrons ci-après quel taux d’imposition est ponctionné sur les 5 000 € de loyers imposables.
L’imposition du loueur meublé au régime réel.
Si le régime micro-BIC ne vous convient pas, votre seconde option est d’opter pour l’imposition de vos revenus fonciers selon le régime réel. Ce régime est particulièrement attractif car il permettra parfois de ne pas payer d’impôt. En revanche, les formalités et déclarations sont compliquées et vont nécessiter un expert-comptable. Comme son nom l’indique, vous allez pouvoir déduire de vos loyers les charges que vous payez réellement sur votre bien avant de subir l’impôt. Ce n’est pas tout, il sera aussi possible d’enlever un amortissement du bien ou des meubles avant calcul de l’impôt. Il faudra donc déclarer les loyers perçus ainsi que les charges payées et le calcul de l’amortissement.
Étudions d’abord liste des charges déductibles pour n’en oublier aucune. On peut lister les suivantes :
– Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien.
– L’assurance habitation propriétaire non occupant.
– La taxe foncière hors ordures ménagères (nous avions vu que les ordures ménagères sont à la charge du locataire, elles ne peuvent donc pas être déduites).
– L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires (frais de dossiers ect….)
– Les honoraires versés à un expert-comptable.
– Les travaux. Cet article revient sur les travaux qui sont déductibles et ceux qui ne le sont pas.
….
En plus de ces déductions, vous allez pouvoir enlever l’amortissement du bien. C’est là que l’expert-comptable intervient et devient nécessaire. C’est lui qui va déterminer dans quelle mesure vous pouvez amortir le bien. En cas de contrôle fiscal, il va de soi que l’administration fiscale ne pourra remettre votre déclaration en question si l’amortissement a été calculé par un expert-comptable. L’impact des charges déductibles et de l’amortissement est le suivant.
Exemple :
Mr Corrige ton impôt achète un bien 100 000 € et ajoute 10 000 € de meubles. L’expert-comptable calcule que l’amortissement du bien est possible sur 20 ans soit une déduction de 100 000 / 20 = 5 000 € par an. Les meubles sont amortis sur 5 ans soit 10000 / 5 = 2 000 € par an. Mr Corrigetonimpot loue le bien meublé en 2022 et perçoit 10 000 € de loyers. Par ailleurs, il a payé 500 € d’intérêts d’emprunt et 1 000 € de taxe foncières. Si il opte pour le régime réel, il sera imposé sur une base de 10 000 – 5 000 – 2 000 – 1 000 – 500 = 1 500 €. Le fisc calculera l’impôt sur les loyers imposables donc sur une base de 1 500 €. On impute bien les charges déductibles ET l’amortissement pour trouver les loyers imposables.
Il convient donc d’étudier la différence entre le micro-BIC et le régime réel. L’arbitrage est très simple : si les charges déductibles + amortissement dépassent 50% des loyers, le régime réel est plus intéressant. Si ce n’est pas le cas, le micro-BIC s’impose. Dans nos exemples, Mr Corrigetonimpôt a intérêt à opter pour le régime réel au lieu du micro-BIC. Il pourra ainsi déduire 8 500 € au lieu de déduire 5 000 €. Ses loyers imposés seront de 1 500 € (contre 5 000€ au micro-BIC).
Dans les faits, il faut aussi tenir compte du coût de l’expert-comptable indispensable au régime réel pour le calcul de l’amortissement et la rédaction des déclarations fiscales (entre 700 € et 1500 € par an). Si vous avez un prêt et que l’amortissement du bien est possible, les loyers ne seront jamais imposés car les déductions seront énormes. Le gain fiscal compense alors largement les frais d’expert-comptable. Pour un bien loué meublé avec un loyer modéré sans amortissement, il est possible que la dépense « expert-comptable » soit trop cher pour compenser le gain fiscal. Le régime micro-BIC plus simple s’impose alors. Pour pouvoir faire le bon choix, il faut donc réussir à calculer l’impôt pour chaque régime. Chacun pourra alors arbitrer la question suivante : est-ce que le gain fiscal en passant du micro-BIC au réel compense les frais d’expert-comptable incontournables au régime réel ? J’explique ici pourquoi l’expert-comptable est indispensable en location meublée.
Calcul de l’impôt qui est pris sur vos loyers imposables quand vous louez un bien meublé non professionnel!
Comme tout revenu en France, les loyers vont subir deux fiscalités : l’impôt sur le revenu ET les prélèvements sociaux. Ils seront tous les deux calculés selon les loyers imposables. Les prélèvements sociaux sont de 17.2%. Le taux de l’impôt sur le revenu dépend de votre tranche marginale d’imposition : il peut-être de 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%. Vous pouvez utilisez mon simulateur de l’impôt 2022 pour identifier votre tranche marginale d’imposition. Les loyers sont donc très fiscalisés puisqu’on vient rapidement à subir 17.2% assortis d’un minimum de 11% sur les loyers imposables. Reprenons les calculs précédents.
Calcul de l’impôt si vous louez meublé au micro-BIC :
Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 50% d’abattement. Les loyers imposés sont donc de 5 000 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 5000 * 17.2% = 860 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 5 000 * 11% = 550€. Au total, Mr doit donc payer 1 410 € en tout.
Calcul de l’impôt si vous louez meublé au réel :
Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 8 500 € de déductions. Les loyers imposés sont donc de 1 500 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 1 500 * 17.2% = 258 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 1 500 * 11% = 165 €. Au total, Mr doit donc payer 423€ en tout.
Sauf à avoir beaucoup de charges déductibles, la fiscalité sur les revenus fonciers devient rapidement très importante. J’ai pris ici l’exemple d’une tranche à 11% mais l’impôt peut-être bien plus fort si votre taux est de 30% ou plus. Le schéma suivant revient sur le détail du calcul de l’impôt pour les deux situations.
Location meublée en LMNP : les conditions à respecter pour passer de l’imposition du micro-BIC au régime réel!
Tout contribuable a le choix mais doit se plier à certaines règles avant d’arbitrer entre les régimes fiscaux. Pour la location meublée, il faut respecter les points suivants :
– Le régime micro-BIC est possible si et seulement si vos loyers sont inférieurs à un plafond de l’ordre de 70 000 €. Au-delà, le régime réel est obligatoire. Le plafond comprend le total des loyers perçus sur l’ensemble des biens loués meublés.
– L’année où vous commencez le régime réel, vous vous engagez à y rester 2 ans.
– Le passage du régime Micro-BIC vers le régime réel implique de prévenir les impôts avant le 1er février de l’année des revenus. Par exemple, si vous prévenez le fisc avant le 1er février 2022 que vous passez au réel, ce choix s’appliquera sur la déclaration 2023 des revenus 2022.
Exemple :
Mr Corrigetonimpôt perçoit 10 000 € de loyers par an : il a le choix entre micro-BIC et réel car il est sous le plafond des 70 000 €. S’il s’engage sur le réel, il devra y rester 2 ans. Au bout de 2 ans, il peut choisir le micro-BIC. A tout moment, il pourra ensuite repasser au régime réel mais se réengagera alors pour 2 ans.
Micro-BIC et régime réel : quelles cases remplir sur la déclaration d’impôt en ligne?
Pour le régime micro-BIC, il suffit d’indiquer vos loyers en cas 5ND. Le fisc appliquera l’abattement de 50% seul avant de calculer l’impôt. Pour avoir accès à cette case, vous devez cocher « revenus des locations meublées non professionnelles » lors de l’étape 3.
Vous aurez alors accès à la case 5ND dans la déclaration 2042C. Si vous avez perçu 10 000 € de loyers, indiquez 10 000 € dans la case 5ND.
Pour le régime réel, il va être nécessaire de remplir plusieurs déclarations : la 2031 et les déclarations 2033-A, B…jusqu’à E. Ces déclarations sont assimilées à des bilans et comptes de résultat. Une fois encore, l’expert-comptable s’impose pour une telle charge administrative… de toute manière, il était indispensable pour calculer l’amortissement! Je ne détaillerai pas plus la façon de remplir ces déclarations qui sont particulièrement complexes.
La bonne question à vous poser pour choisir le bon régime fiscal reste donc : si le régime réel me permet de payer moins d’impôt, le gain fiscal compense t’il les frais d’expert-comptable ? Notons que c’est souvent le cas car avec les déductions ET l’amortissement, le loueur en meublé peut obtenir un revenu foncier imposable de 0 € pendant plusieurs années (et donc ne pas payer d’impôt ni de prélèvements sociaux). C’est d’autant plus vrai que le déficit foncier sur une location meublée ne s’impute pas sur les autres revenus. Il est provisionné 10 ans et ne s’imputera que sur des loyers provenant du meublé. L’amortissement permet de créer un énorme déficit foncier qui s’imputera année après année sur vos loyers provenant de la location meublée les ramenant à 0€ permettant d’éviter impôt et prélèvements sociaux.
Location meublée LMNP : un nouveau seuil de 23 000 €?
La loi de financement de la sécurité sociale a été modifiée l’an passée et va peut-être venir changer la donne pour le LMNP. On y apprend qu’il serait possible que les loueurs ne puissent plus bénéficier du régime que je décris s’ils venaient à dépasser le seuil de 23 000 €. On basculerait alors dans un régime professionnel ce qui entraînerait des changements importants : plus de prélèvements sociaux mais obligation de cotiser à la SSI, changement sur le calcul de la plus-value, risque de redressement pour ceux n’en ayant pas conscience etc…. Ce serait un véritable bouleversement dans la location meublée. Pour le moment, on sait que la mesure ne concerne que les locations déclarées en 2022 et on attend qu’un décret vienne nous préciser si cette mesure s’avère juste ou si le projet de loi manquait simplement de précisions. Vous pouvez suivre ma formation sur l’immobilier pour plus de précisions.
Location meublée LMNP et impôt à la source : qu’est ce qui change?
Le prélèvement à la source de l’impôt a plusieurs impacts sur la location meublée non professionnelle. J’ai détaillé ces aspects en profondeur ici : LMNP et impôt à la source : comment ça marche?
Voir l’article : https://www.corrigetonimpot.fr/impot-loyer-meuble-saisonnier-calcul-non-professionnel-taux-etudiant/
© Auteur: Thibault Diringer – Corrigetonimpot Consultant expert sur l’impôt, l’immobilier, la succession et la gestion de patrimoine.
Formateur auprès de banquiers, experts-comptables, notaires…
Auteur du site Corrigetonimpot et de deux livres sur la Loi Pinel et l’imposition locative.
Référent fiscalité pour divers médias – Master gestion de patrimoine.
Réseaux sociaux et prestations de Thibault DIRINGER