Financer un investissement locatif

Emprunter est toujours avantageux pour financer un investissement locatif. Vous augmentez votre pouvoir d’achat immobilier, vous faites baisser vos impôts. Et vous protégez votre famille.

Un investissement dans l’immobilier locatif peut se financer comptant. Dans ce cas, vous payez le bien et vous le louez pour percevoir des loyers. Pour mener cette opération à bien, il vous faut disposer des fonds nécessaires. Une fois le logement acheté et mis en location, vous percevez des loyers. Ces derniers augmentent vos revenus et sont soumis à l’impôt. Autre possibilité : recourir à l’emprunt, une stratégie gagnante notamment sur le plan fiscal. 

L’intérêt du crédit. Souscrire un prêt immobilier reste la meilleure façon de financer un investissement locatif. Logique : le crédit fait effet de levier. Il vous permet de devenir propriétaire d’un bien qu’il est plus difficile de payer cash. Vous pouvez ainsi financer le logement tout en plaçant vos fonds sur d’autres supports. Notez que l’immobilier locatif est le seul placement finançable par un emprunt. Les banques ne vous prêteront pas d’argent pour acheter des actions…

Un placement rentable et bénéficiaire. Deuxième bonne raison de financer un investissement immobilier locatif à crédit : le taux d’intérêt du prêt est le plus souvent inférieur au taux de rendement locatif brut de votre placement immobilier. Si vous ajoutez la rentabilité en capital au rendement locatif, la rentabilité nette globale est supérieure au coût de votre emprunt. En clair : vous êtes bénéficiaire. Autre facteur positif : les taux d’intérêt sont actuellement inférieurs à l’inflation.

Immobilier : fiscalité optimisée.  Troisième argument : les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers lorsque vous déclarez ces derniers aux impôts. Vous diminuez ainsi votre base imposable, ce qui optimise votre fiscalité. Cette intéressante possibilité est ouverte aux investisseurs en location vide comme en location meublée. Par ailleurs, le crédit immobilier est presque toujours associé à une assurance décès-invalidité, ce qui sécurise l’opération. Si vous venez par malheur à décéder, votre famille peut garder le bien et continuer à toucher les loyers.

L’effort d’épargne ou de trésorerie. Le plus souvent, le loyer que vous percevez ne couvre pas la totalité de la mensualité de crédit. Chaque mois, vous devez consacrer une certaine somme à votre investissement. Tenez compte de cet effort d’épargne ou effort de trésorerie dans vos calculs. Pour le réduire, vous pouvez placer de l’apport dans votre projet et/ou allonger la durée du crédit (voir ci-après Investissement locatif : choisir votre financement).
Exemple d’effort d’épargne : vous investissez dans un studio. Prix : 65.000 €. Vous le financez à 100 % par un crédit à 1,50% sur 15 ans. Mensualité : 403 €. Loyer : 350 € par mois. Votre effort d’épargne est de 53 € par mois.

Le crédit immobilier réduit vos impôts

Tous les propriétaires-bailleurs peuvent déduire les intérêts de leur emprunt de leurs loyers lorsqu’ils déclarent ces derniers aux impôts. Le type de déduction varie selon le régime fiscal choisi : location vide (fiscalité des revenus fonciers) ou location meublée (fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC).

Déduire les intérêts d’emprunt en location vide. En location vide, vous déduisez les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers (les loyers en langage fiscal). Ces derniers baissant, vous optimisez votre fiscalité. Les intérêts d’emprunt peuvent concourir à créer un déficit foncier. Ce dernier est imputable sur vos revenus globaux. Ces derniers s’en trouvent diminués, ce qui diminue votre base imposable et réduit forcément vos impôts. Le montant d’intérêts déductible n’est pas plafonné. Il n’est pas limité dans le temps. La déduction inclut les dépenses annexes liées au crédit comme les frais de dossier et les primes d’assurance décès-invalidité.

Déduire les intérêts d’emprunt en location meublée. Vous êtes loueur en meublé non professionnel. Vous déduisez les intérêts d’emprunt de vos recettes locatives si vous choisissez le régime réel. Avec des recettes qui baissent, vous payez moins d’impôts. Si vous optez pour le régime forfaitaire, vous ne pouvez pas déduire les intérêts : vous ne bénéficiez d’aucune déduction mais d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. Vous êtes loueur en meublé professionnel ? Vous déduisez toutes les charges de vos revenus globaux. Les intérêts d’emprunt entrent dans le calcul des charges. Ils sont donc déductibles. Là encore, vous diminuez votre pression fiscale.

© Publié par PAP – Pierre Chevillard-Rédacteur en chef chez PAP.fr– 26/04/2022-https://www.pap.fr/bailleur/choisir-investissement/financer-un-investissement-locatif/a1777