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[DEFICIT FONCIER] Le déficit foncier est un mécanisme qui permet à un propriétaire auquel un bien immobilier coûte plus cher que ce qu’il rapporte de déduire la différence de son revenu global. Du moins une partie de cette différence.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le propriétaire d’un bien mis en location se trouve dans une situation de déficit foncier lorsque les charges de propriété qu’il supporte (travaux de réparation, charges d’entretien, de copropriété, primes d’assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit. Ce déficit est, sous certaines conditions, imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an en 2021 et à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit.Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Un contribuable ayant réalisé un investissement locatif peut donc utiliser le mécanisme du déficit foncier pour faire baisser le montant de son impôt sur le revenu. Gros avantage de ce dispositif : il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d’impôt par an.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Le déficit foncier est imputé sur le revenu global du contribuable. Du moins la partie du déficit qui provient des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt. La fraction du déficit foncier résultant des intérêts d’emprunts n’est, elle, déductible que des revenus fonciers des dix années suivantes.Le fait d’imputer ce déficit sur le revenu global permet de réduire celui-ci lors de sa déclaration de revenus auprès de l’administration fiscale, et donc de réduire son impôt sur le revenu. Pour cela, il faut remplir et joindre le formulaire n°2044 à sa déclaration de revenus.
Comment reporter le déficit foncier ?
La fraction du déficit foncier résultant des dépenses déductibles, à l’exclusion de celles qui découlent des intérêts d’emprunt, sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an pour la déclaration de 2021. L’éventuel surplus est reportable sur les revenus fonciers ultérieurs. Si le déficit dépasse 10 700 euros, 10 700 euros sont ainsi déduits du revenu global correspondant à l’année du déficit.La partie supérieure à 10 700 euros peut ensuite être déduite sur six ans de l’ensemble de ses revenus, et sur dix ans de des revenus fonciers. Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus, le revenu global correspond à l’ensemble des revenus perçus par le contribuable, dont le revenu foncier.
Comment se calcule le déficit foncier ?
Calculer son déficit foncier se fait en trois étapes :
- Première étape : déterminer le total de ses revenus immobiliers bruts, de ses intérêts d’emprunt et de ses autres charges.
- Deuxième étape : déduire les charges qui résultent des intérêts d’emprunt du revenu brut total. Si le résultat est négatif, il constitue un déficit qui est déductible des revenus fonciers des années suivantes.
- Troisième étape : imputer les autres dépenses sur les revenus nets de charges liées aux intérêts d’emprunt. Si le résultat foncier passe alors dans le rouge, il est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros. L’éventuel surplus est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.
Exemple de déficit foncier
Procédons à une simulation de déficit foncier. Un propriétaire a perçu en 2020 les revenus de deux biens. Son revenu foncier est déterminé comme suit :
| Bien 1 | Bien 2 | Total | |
|---|---|---|---|
| Revenus bruts | 3 000 € | 8 000 € | 11 000 € |
| Autres charges | 12 300 € | 2 600 € | 14 900 € |
| Intérêts d’emprunt | 5 500 € | 0 | 5 500 € |
| Bénéfices ou déficits | -14 800 € | 5 400 € | -9 400 € |
- Première étape : ses revenus bruts atteignent 11 000 € (3 000 € + 8 000 €).
- Deuxième étape : ses intérêts d’emprunt se montent à 5 500 €. Son revenu net des intérêts d’emprunt s’élève donc à 5 500 € (11 000 € – 5 500 €). Il s’agit d’un résultat positif. Il n’y a en conséquence pas de déficit foncier résultant des intérêts d’emprunt reportable sur les revenus fonciers ultérieurs.
- Troisième étape : déduisons maintenant les autres charges supportées par le contribuable de ce revenu net d’intérêts d’emprunt : 5 500 € – 14 900 € = -9 400 euros. Ce déficit de 9 400 € est imputable sur le revenu global du contribuable en totalité car inférieur à la limite de 10 700 euros.
Charges déductibles
Voici quelques-unes des charges déductibles pour la détermination du revenu net :
- Les primes d’assurance
- Les provisions pour dépenses, incluses ou non dans le budget prévisionnel voté par la copropriété, moins le montant des provisions déduites l’année précédente correspondant à des charges non déductibles
- La taxe foncière
- Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés
- Les frais de gardiennage et de concierge ainsi que tout frais d’administration ou de gestion du bien (syndic, agence immobilière)
- Certaines dépenses de travaux
- Les charges locatives quand elles n’ont pas pu être récupérées auprès des locataires au 31 décembre suivant l’année de son départ
- L’indemnité d’éviction ou de relogement du locataire.
Travaux déductibles
Attention : tous les travaux réalisés par un propriétaire dans un bien qu’il loue ne génèrent pas un déficit foncier. Les dépenses de réparation et d’entretien font partie des charges déductibles, tout comme celles destinées à améliorer les immeubles d’habitation, ainsi que celles au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt. En revanche, ce n’est pas le cas des dépenses afférentes aux travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
SCPI et déficit foncier
L’imputation du déficit foncier sur le revenu global s’applique aux revenus fonciers en provenance d’immeubles détenus en direct par le propriétaire ou par une société civile immobilière qui ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés, comme une SCPI déficit foncier. Ce type de SCPI fiscales investit dans des biens qui ont vocation à être rénovés. Le montant des travaux est ensuite déductible des revenus fonciers du détenteur de parts. Ce dernier doit les conserver pendant au moins trois ans.